КАК КУПИТЬ ЗЕМЛЮ под дом и избежать ошибки

В условиях усложнения правил оборота земли юридическая проверка становится ключевым элементом сделки. Разобраться в базовых принципах и рисках мы попросили старшего юриста бюро «Звезда-Астра» Николая Сысоева, эксперта по земельным вопросам.

— Как различаются формы владения землей и что это значит для строительства?

— Первое, с чем сталкивается покупатель, — разнообразие правовых форм. Они определяют пределы контроля над участком и уровень рисков владения.

Для начала следует разделять формы собственности и владения земельными участками (частная собственность, аренда, бессрочное пользование, пожизненно наследуемое владение и т.д.), формы организации собственников (владельцев) земельных участков (СНТ, ДНТ, ТСН) и виды разрешенного использования земельных участков (ИЖС, садоводство, огородничество, «для дачного строительства» и т.д.).

Форма собственности или иные основания владения земельным участком в целом никак не влияют на возможность строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома. В случае если вы собственник земельного участка, вы наиболее защищены от притязаний третьих лиц (ст. 263 ГК РФ), вы имеете максимально возможное господство над своим участком. Во всех остальных случаях вас ограничивают условия договора аренды или условия иного основания пользования (ст. 264, 265, 267 ГК РФ). Так, например, срок аренды может закончиться, вам придется возвращать земельный участок его собственнику. Разумеется, вместе с домом. При этом стоимость дома может не возмещаться – например, если вы построили его без согласия собственника участка, или договором аренды предусмотрено, что все неотделимые улучшения переходят собственнику земельного участка.

— С какими рисками можно столкнуться при покупке участка в СНТ или ДНТ?

— Риски формируются не только на уровне участка, но и на уровне территории в целом. Управление инфраструктурой и доступ к общему имуществу территории напрямую влияют на качество владения.

СНТ и ДНТ – формы организации собственников недвижимости.

Отметим, что в настоящее время эти формы заменяются ТСН (товариществами собственников недвижимости). ИЖС – вид разрешенного использования, в данном случае под ним понимается застройка индивидуальными жилыми домами. ТСН может быть организовано и собственниками земельных участков, относящихся к ИЖС.

Собственники организуются в товарищества для удовлетворения общих нужд при использовании участков, в т.ч. управление общим имуществом (дороги, места общего пользования – детские и мусорные площадки, иные общие зоны, освещение, водопровод и т.д.), уборка территории, охрана.

В случае если собственники участков не организованы, эти вопросы решает муниципалитет. Однако для этого необходимо, чтобы все управляемое имущество стояло у него на балансе. И качество услуг может быть ниже.

Основным риском приобретения участка на территории ТСН является потенциальная непрозрачность управления общим имуществом, в случае если вы не являетесь членом ТСН и не имеете доступа к документации, произвольное повышение тарифов на основании решений общего собрания, судебные взыскания взносов в случае неуплаты. Также в случаях конфликтов вам могут ограничить возможность проезда к своему участку, хотя такую практику некоторые суды признают незаконной.

Риски приобретения участка, не входящего в ТСН, – возможно худшее качество управления имуществом общего пользования, отсутствие охраняемой территории, последняя очередность при уборке снега.

Если, например, к вашему участку ведет разбитая дорога, то ее ремонта можно ждать несколько лет, а легально починить ее за свой счет или «скинуться» с соседями вы не имеете права.

— Какая форма владения считается наиболее безопасной при покупке участка?

— Выбор формы владения напрямую влияет на устойчивость инвестиций в участок и будущий объект.

Ошибки на этом этапе могут привести к потере контроля над активом и ограничению возможностей его использования.

Безусловно, наиболее предпочтительной формой приобретения земельного участка является собственность. Глава 17 ГК РФ предоставляет вам наибольшее господство над земельным участком – вы вправе распоряжаться им по своему усмотрению (например, передать в залог в обеспечение возврата займа, взятого для строительства дома), вы легко сможете его продать, разделить и т.д. Также для вас закон предусматривает большой инструментарий защиты ваших прав – вы можете требовать через суд устранения любого нарушения вашего права, в случае изъятия для государственных нужд вы получите наибольшую из возможных (но не обязательно справедливую) компенсацию.

Для аренды земельные участки обычно предоставляются государством (или муниципалитетом). Договор аренды обычно предполагает строительство жилого дома в срок 1-3 года, и последующую приватизацию земельного участка или его выкуп. Это тоже неплохой способ приобретения участка, однако он связан с определенными рисками. Например, государство может при определенных обстоятельствах расторгнуть договор, и все находящиеся на нем неотделимые улучшения могут перейти арендодателю. Такие же риски существуют и в случае долгосрочной аренды земельного участка.

В случае если ваш земельный участок принадлежит вам на основании пожизненно наследуемого владения или бессрочного пользования, то стоит поискать возможности для переоформления его в собственность. Хотя вы вправе пользоваться участком, как своим, в настоящее время возможность передать такие права кому-то ограничена законом.

— Что такое вид разрешенного использования и какие ВРИ подходят?

— Даже при корректно оформленном владении ключевые ограничения связаны с режимом использования участка. На практике решающим фактором для строительства становятся характеристики земли, а не сама форма собственности.

Наибольшее количество ограничений с точки зрения застройки и эксплуатации индивидуального жилого дома связано с видами его разрешенного использования, или ВРИ. Например, ВРИ «Огородничество» запрещает возведение капитальных сооружений. Построить домик на таком участке не получится, его могут признать самовольной постройкой и снести, а также взыскать с вас штраф в несколько процентов от кадастровой стоимости участка за его нецелевое использование.

Серьезно ограничивает планы по строительству наличие поблизости с участком ЗОУИТ (зон с особыми условиями использования территорий) – к ним в том числе относятся охранные зоны газопроводов, санитарно-защитные зоны водоемов и др., зоны охраны объектов культурного наследия), а также отнесение вашего земельного участка к той или иной функциональной зоне по Правилам землепользования и застройки (например, если у вас участок попадает в функциональную зону СХ-1, он может использоваться только в целях сельскохозяйственного производства, без возможности возведения жилого дома и капитальных сооружений в целом). Риски нарушения – снос построенного дома за ваш счет.

— На что обратить внимание перед покупкой участка под ИЖС?

— Ключевой этап сделки — юридическая проверка участка до его приобретения. Именно здесь выявляются ограничения, которые невозможно компенсировать ни проектными решениями, ни дополнительными вложениями.

Если вы хотите приобрести участок, вам нужно проверить виды разрешенного использования, они указаны в выписке из ЕГРН. Чаще всего это будет ИЖС или садоводство – эти виды разрешают строительство жилого дома. Еще встречаются такие ВРИ, как «для дачного строительства», «для малоэтажной застройки» – в них также допустимо размещение жилых домов. Обратите внимание, что ВРИ «огородничество», «для сельскохозяйственного производства» запрещают строительство жилого дома под страхом его сноса. Обратите внимание, чтобы ваш участок относился к землям населенных пунктов – вне их строительство также ограничено. Обратитесь к Национальной системе пространственных данных (ранее – публичная кадастровая карта), убедитесь, что на ваш участок не распространяются ограничения (ЗОУИТ), например, охранная зона газопровода.

Также найдите актуальную редакцию Правил землепользования и застройки (всегда доступно на сайте муниципалитета), проверьте ваш участок по нему и убедитесь, что функциональная зона допускает строительство, а также на ваш участок не наложены ЗОУИТ, не отображенные на карте.

Нелишним будет также посмотреть СМИ на предмет того, планируется ли в районе, где вы планируете приобретение участка, изъятие земельных участков, например, в целях строительства автодороги.

Стоит также проверить по сайтам судов собственника – вдруг в отношении участка есть какие-то споры?

Лайфхак – всю эту информацию может получить собственник земельного участка (кроме сведений об изъятиях) АБСОЛЮТНО БЕСПЛАТНО, запросив через госуслуги своего региона ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Из его анализа будет понятно, какие есть ограничения и возможности по вашему участку. А самое главное – за актуальность данных отвечает муниципальное образование!

После того как вы убедились, что земельный участок подходит для реализации желаемого вами, вам следует убедиться, что планируемое строительство

соответствует установленным нормативам, они содержатся в уже упомянутом мной ПЗЗ. Ограничивается этажность, плотность и процент застройки (к примеру, с ВРИ «Садоводство» обычно допускается застройка не более чем 40% площади участка). В некоторых случаях также регламентирован внешний вид дома – если он находится в охранной зоне исторического памятника (например, церкви). Также следует учесть противопожарные разрывы (расстояния до соседних домов). Зачастую в них уложиться невозможно, поэтому вам придется договариваться с соседями и применять компенсационные меры (например, делать обшивку из негорючих материалов). К примеру, если вы построите дом на расстоянии меньшем, чем допустимо, по отношению к существующему соседскому дому, сосед может потребовать сноса вашего дома за ваш счет.

Остались вопросы о покупке земельного участка и недвижимости? Вы можете задать их Николаю, отправив на почту: info@zvezda-astra.ru.