• 29 апреля 2019 13:22
  • 82

Квадратные метры бизнеса

Квадратные метры бизнеса
Рынок коммерческой недвижимости в столице Удмуртии переживает ренессанс после стагнации в посткризисный период. Только за последние два-три года в Ижевске появилось более десятка новых торгово-развлекательных и бизнес-центров, дополнивших и так довольно весомый перечень объектов коммерческой недвижимости. Достаточно сказать, что одна только насыщенность торговыми площадями в столице республики, по данным 2012 года, составляет 976 кв. метров при нормативе 568 кв. метров. Прибавьте к этому офисную недвижимость, производственные и складские помещения, земельные участки, приватизируемые объекты муниципальной собственности, и картина столичного рынка коммерческой недвижимости приобретет завершенный красочный вид.

На вкус и цвет

По аналогии с мировыми и российскими тенденциями рынок коммерческой недвижимости в Ижевске подвержен влиянию общих тенденций в экономике: чем благоприятнее среда, тем выше предпринимательская активность, тем больше спрос на объекты для организации и ведения бизнеса.

По некоторым данным, в настоящее время объем предложений на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости в столице Удмуртии составляет по офисным помещениям – около 40 тыс. кв. м, по торговым – около 36 тыс. кв. м. На рынке аренды коммерческих площадей – около 25 тыс. кв. м и 15 тыс. кв. м соответственно. Надо сказать, что торгово-офисный сегмент – один из самых востребованных на рынке коммерческой недвижимости в силу преимущественного развития предпринимательской деятельности в сфере торгово-посреднических, финансово-кредитных, консалтинговых, аудиторских, сервисных и иных услуг. Наличие современного, хорошо оснащенного офиса или торгового зала – показатель стабильности, надежности и профессионализма любой уважающей себя компании.

Традиционно офисы делятся на «категории качества» как по виду отделки, так и по характеристикам самого помещения. Принято считать офисы классов А, В и некоторые офисы класса С – офисами западного стандарта, а офисы классов C, D и E – отечественного. К классу А относятся престижные помещения, расположенные в торговых и бизнес-центрах. Такие здания отличаются высоким качеством отделки и оборудованы по последнему слову техники. Многие из них отвечают требованиям «умного дома» и оснащены автоматизированными системами жизнеобеспечения. В зданиях данного класса современная свободная планировка и дорогая отделка. Здесь самый высокий уровень сервиса: подземный паркинг, охраняемые стоянки, оптоволоконная связь, система кондиционирования, конференц-залы, зона релаксации и т.д.

Офисы класса В могут находиться в новых или в только что реконструированных и переоборудованных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации. Они не столь престижны и хорошо оснащены, как офисы класса A. В них может отсутствовать центральная система кондиционирования или, например, паркинг.

Помещения, арендованные у производственных предприятий, институтов, иных учреждений и организаций, – это офисы класса С. По большому счету, такие помещения не предназначены для офисной деятельности. В них обычно нет современной системы вентиляции, качественной связи, собственной стоянки и прочих удобств. Класс С предполагает ограниченный набор услуг: телефон, Интернет, кафе.

Офисы класса D и Е – это 100-процентный эконом-вариант. Они расположены в приспособленных переоборудованных помещениях, зачастую подвальных и полуподвальных, как правило, с устаревшими инженерными коммуникациями и отсутствием специализированных систем жизнеобеспечения. К этим же категориям относятся бывшие жилые квартиры. Однако если офисный эконом-класс удачно расположен, имеет отдельный вход и автостоянку на несколько машин, качественно отремонтирован, оснащен хорошей мебелью и оргтехникой, он вполне может составить конкуренцию офису более высокого класса.

Эксперт рубрики Сергей Егоров, президент НП «Республиканская ассоциация риэлторов УР», директор АН «Римский квадрат»: «Особенностью рынка офисной недвижимости является отсутствие предложения качественных офисов на продажу».

Дешево и сердито

По результатам мониторинга, проведенного УРО ООП «Российское общество оценщиков», за последние пять лет качество спроса на офисную недвижимость в столице республики практически не меняется. Значительная часть представителей малого и среднего бизнеса до сих пор предпочитает арендовать помещения в зданиях класса D, закрывая глаза на объективные недостатки последних, но экономя на арендной плате. Офисные помещения класса Е, расположенные на нижних этажах жилых домов, востребованы в основном у представителей b2c сектора.

– Особенностью рынка офисной недвижимости является отсутствие предложения качественных офисов на продажу, – поясняет президент НП «Республиканская ассоциация риэлторов УР», директор АН «Римский квадрат»* Сергей Егоров. – Наибольшее количество предложений офисной недвижимости в Первомайском и Октябрьском районах, наименьшее – в Устиновском и Индустриальном. Ценовым лидером по-прежнему остается исторический центр города Ижевска. Традиционно высок уровень цен в Первомайском районе. Среди основных факторов, влияющих на выбор офиса, можно отметить месторасположение и транспортную доступность. В этой связи предпочтения отдаются центру города (улицы Пушкинская, Удмуртская, Ленина, М. Горького и другие) и ближайшим районам с удобной транспортной развязкой. Также компании все чаще обращают внимание на престиж здания и качественную отделку офисных помещений, то есть они хотели бы иметь офис в крупных бизнес-центрах. Существенным фактором является наличие парковки.

– Востребованы наиболее ликвидные объекты, к которым можно отнести помещения в центре города, расположенные в местах с интенсивным автомобильным и пешеходным трафиком, – комментирует наш другой эксперт, руководитель службы маркетинга и реализации недвижимости Группы компаний «АССО-Строй» Александр Шишкин.

– В последнее время основная активность по достаточно крупным сделкам исходит от банковского сектора, так как в наш регион периодически заходят новые кредитные организации, а те, кто уже давно работает у нас, вынуждены в условиях достаточно жесткой конкуренции искать более подходящие места в центре города. Наряду с этим активно развивается первичный рынок торговой и офисной недвижимости. В основном строятся торговые центры районного и микрорайонного масштаба. Количество построенных и еще только достраиваемых офисных центров также возросло за последний год. Как правило, данные объекты строятся не по принципу built-to-suit (то есть под конкретного заказчика, который будет в последующем вести свою операционную деятельность в данном центре), а для последующей сдачи в аренду. О полной заполняемости данных объектов пока речь не идет, но, учитывая развитие соседних регионов, миграция арендаторов в новые офисы более высокого класса – вопрос времени.

Эксперт рубрики Александр Шишкин, руководитель службы маркетинга и реализации недвижимости Группы компаний «АССО-Строй»: «Приобретать объекты в собственность может далеко не каждый субъект предпринимательской деятельности».

Торгуют все!

Торговая недвижимость заслуживает отдельного разговора. По мнению экспертов, ни в каком другом сегменте рынка коммерческой недвижимости местоположение объекта не имеет такого значения, как на рынке торговых помещений. Связано это с тем, что выгодное месторасположение определяет объем товарооборота. Поэтому повышенным спросом пользуются помещения, находящиеся в центральной части города и в непосредственной близости с главными транспортными узлами или в крупных торговых центрах. Предпочтения отдаются улицам Пушкинской, Ленина, Удмуртской, Красноармейской, Коммунаров, Советской, вместе с тем значительное количество предложений представлено в Первомайском районе Ижевска.

Также значимым фактором является площадь торговых помещений. Спрос распределяется следующим образом: в фаворе у покупателей помещения от 50 до 300 кв. м (примерно 75%). Доля спроса на помещения от 300 до 500 кв. м оценивается в 15%, остальное – потребности свыше 500 кв. м, но это единичные запросы.

В сегменте торговой недвижимости можно проследить четкую закономерность: стоимость торговых помещений увеличивается с уменьшением общей площади. Поэтому собственники больших торговых площадей предпочитают их сдавать в аренду, что крайне выгодно для развития собственного бизнеса. Более того, многие полагают будущее именно за коммерческой недвижимостью в торговых центрах, поскольку это удобно обеим сторонам процесса купли-продажи: и продавцам, и потребителям услуг. Ведь торгово-офисный центр – это развитая инфраструктура и для бизнеса, и для отдыха и развлечений.

Кому склад?

Другое дело – производственная недвижимость. По словам президента Республиканской ассоциации риэлторов Сергея Егорова, на сегодняшний день основными тенденциями на рынке производственно-складской недвижимости являются значительное превышение предложений над спросом и наличие на рынке большого числа свободных площадей, что существенно снизило цены продаж.

Наибольшая часть предлагаемых помещений сосредоточена в промышленной части города Ижевска (Ленинский и Устиновский районы) и прилегающем к городу Завьяловском районе и представлена в основном бывшими производственными объектами, освободившимися после реструктуризации крупных промышленных предприятий. Строительство новых производственно-складских объектов в городе практически не ведется в связи с низкой инвестиционной активностью в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости. Собственники этого вида недвижимости большей частью предпочитают сдавать их в аренду, поэтому преобладающей формой сделок является аренда производственно-складских помещений (приблизительно 85% от общего числа сделок).

– Наиболее значимым фактором является площадь производственно-складских помещений, – комментирует наш эксперт. – Спрос распределяется так: чаще всего востребованными оказываются помещения площадью от 300 до 500 кв. метров (45%) и от 500 до 1500 кв. метров (55%). Причем в первом случае заказчиком выступают небольшие компании, занимающиеся в основном торговой деятельностью, которых интересует наличие офисных помещений при складе и отопление. Во втором случае производственно-складская недвижимость приобретается для целей производства или оптовой торговли, поэтому существенными условиями являются: высота потолка, наличие грузоподъемного оборудования и подъездные пути (желательно ж/д тупик). Но в обоих случаях, безусловно, большое значение представляет местоположение. Наиболее востребованными оказываются складские объекты, расположенные вблизи с главными транспортными узлами. Предпочтение отдается улицам Маяковского, Ново-Ажимова, Телегина, К. Маркса, Дерябина, Областной, Пойме, Воткинскому шоссе. Менее востребованы объекты производственно-складского назначения, длительное время не эксплуатируемые и подвергшиеся либо разграблению, либо ускоренному износу.

Предложение муниципалитета

Особняком на рынке коммерческой недвижимости стоят объекты, находящиеся в муниципальной собственности, которые нельзя не учитывать в обороте. Так, за 2012 год было приватизировано 60 нежилых помещений общей площадью 7,1 тыс. кв. метров, в прогнозный план приватизации на 2013 год включены 156 нежилых помещений общей площадью 32,5 тыс. кв. метров. По данным Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска, в период с 1 января по 30 июня 2013 года на открытые торги было предложено 89 нежилых помещений, из них реализовано 37, что составляет 41,5% от плана реализации.

По причине различного технического состояния и рыночной привлекательности (центральная часть города, окраины, подвальные помещения) средняя стоимость проданных нежилых помещений значительно отличается. По итогам первого полугодия наиболее привлекательные объекты в центральной части города продавались по цене 72,6 тыс. руб./кв. метр, прочие помещения – по цене 22,5 тыс. руб./кв. метр.

Спрос на объекты муниципальной собственности не является повышенным. Отчасти это связано со сравнительно высокой стоимостью предложений относительно рыночных стоимостей публичной оферты. По крайней мере, из 125 нежилых помещений, предложенных к реализации в течение 2012 года, приобретены были только 60, из них часть – в рамках № 159-ФЗ. Напомним, что этот документ знаменит предпринимательскими ожиданиями, поскольку предусматривал преимущественное право выкупа арендуемых помещений с рассрочкой платежа до трех лет. В результате с 5 августа 2008 года по 1 июля 2013 года правом заключения договора купли-продажи воспользовались 157 субъектов малого и среднего предпринимательства. Совокупная площадь выкупленных объектов составила 29 тыс. кв. метров.

Аренда или собственность?

Однозначно сказать, что предпочтительнее, сложно – все субъективно и очень индивидуально. Как считает руководитель службы маркетинга и реализации недвижимости Группы компаний «АССО-Строй» Александр Шишкин, все зависит от потребностей предпринимателя: «Есть потребитель, который приобретает объекты исключительно для извлечения рентного дохода, и по большому счету, в Ижевске практически каждый объект имеет своего собственника, который и принимает решение сдавать данный объект в аренду или же самому эксплуатировать здание. Если смотреть рынок в целом, то сделки по аренде конечно более распространены. В то же время приобретать объекты в собственность может далеко не каждый субъект предпринимательской деятельности, поэтому аренда – более привлекательный вариант, особенно для малого бизнеса».

По данным НП «Республиканская ассоциация риэлторов УР», в настоящее время в сегменте торговых помещений ежемесячная средневзвешенная арендная ставка установилась на уровне 500-900 руб./ кв. м в месяц, по офисным площадям данный показатель составляет порядка 400-500 руб./кв. м в месяц. Самые высокие арендные ставки зафиксированы в Первомайском и Октябрьском районах. Расположенные здесь торговые объекты сдаются в среднем по 500-700 руб. /кв. м в месяц, а офисные – по 400-500 руб. /кв. м в месяц. Кстати, и по количеству вакантных площадей традиционно лидируют Октябрьский и Первомайский районы города.

Арендные ставки по производственно-складским объектам находятся на уровне второго полугодия 2008 года и составляют в среднем для отапливаемых помещений – 150 руб./кв. м в месяц, для неотапливаемых – 75 руб./кв. м в месяц.

Было бы желание, а офис найдется

В августе-сентябре специалисты ожидают оживления на рынке коммерческой недвижимости Ижевска. Какие виды объектов будут востребованы, прогнозировать довольно трудно. Вот как комментирует ситуацию Александр Шишкин: «Рынок коммерческой недвижимости очень изменчив по структуре предложения. Бывают периоды, когда просто не найти достойного помещения с хорошим уровнем отделки и расположением, а бывает наоборот – буквально за один месяц на рынок выбрасывается целый ряд высоколиквидных объектов.

Скачки в соотношении помещений разного уровня локализации от квартала к кварталу иногда просто поражают. Рынок жилья, например, по структуре предложения гораздо более стабилен. Из особенностей, которые, правда, в последнее время менее выражены, – это дисбаланс между первичным и вторичным рынком. До последнего времени первичный рынок коммерческой недвижимости был в коматозном состоянии, в отличие от рынка жилья, но за последние 12 месяцев здесь наблюдается оживление. То есть найти «свой» офис при желании может каждый».

Автор:

Ольга Яковлева

* В материале использованы данные мониторинга рынка коммерческой недвижимости, земельных участков, рынка аренды, проведенного АН «Римский квадрат. Отбирались объекты коммерческой недвижимости, выставленные на продажу (стоимости предложений) в открытых источниках (публичная оферта: «Вся недвижимость», «Все о жилье Ижевска» за последние два месяца. Мониторинг проводился по местоположению (районы г. Ижевска и Завьяловский район), по площадям (0-150, 151-300, 301-500, 501-1000 кв. м и выше), по функциональному назначению (офисные, торговые, производственные, земельные участки, муниципальная недвижимость, аренда), по видам прав (собственность, аренда).

-----------------------------------------------------------------------

Реклама

Перед тем, как начать строить загородный дом, вам необходим проект. На сайте v-grand.ru вы сможете посмотреть варианты проектов, или заказать новый, соответствующий вашим требованиям.