2016

Вялотекущее строительство

Минувший год для застройщиков прошел под знаком тотальной неопределенности: курс рубля достиг исторического минимума, покупательская способность снизилась, соответственно, упал и спрос на недвижимость. По оценкам Рейтингового агентства строительного рынка, в 2015 году в России обанкротилось 2,7 тысячи застройщиков, причем процесс продолжается. В Удмуртии эта тенденция пока не так заметна: в большинстве своем девелоперы удерживают позиции, а количество введенных в эксплуатацию новых объектов, по данным Удмуртстата, в 2015 году выросло на 4,7%. Хотя на фоне 18-процентого прироста в 2014 году это уже свидетельствует о стагнации на рынке.
В 2014 году новые дома возводились ударными темпами вследствие высокого спроса на недвижимость. Уже в начале 2015 года реальные доходы населения упали, а вместе с ними и покупательская способность. Строительная отрасль просела. «Зашевелилась» она во второй половине года, когда потребители привыкли к новым реалиям и ожидание «плохих времен» перестало диктовать свои условия. Согласно данным Удмуртстата, в декабре на приобретение недвижимости покупатели потратили почти 1,7 млрд рублей.

Одним из главных катализаторов роста активности послужила госпрограмма субсидирования ипотечного кредитования, стартовавшая в марте 2015 года. Хотя из-за кризиса жители Удмуртии гораздо реже брали квартиры в ипотеку. Если в 2014 году доля сделок по покупке квартир в новостройках с привлечением ипотеки составляла 40-45%, то в 2015 году этот показатель снизился в 1,5-2 раза.

В начале 2016 года на рынке новостроек наступила искусственная оттепель, спровоцированная падением курса национальной валюты и словесными интервенциями чиновников, которые заговорили об отмене льготной ипотеки. Резкий обвал рубля в январе у многих совпал со сроком окончания рублевых депозитов. На фоне стремительного обесценивания сбережений население предпочло их зафиксировать в недвижимости, как это нередко делалось и в прошлые кризисные периоды. В феврале рост спроса на жилищный сектор продолжился из-за разговоров о последних днях существования государственного субсидирования молодых семей.

Повышение покупательской способности удачно совпало с понижением цен на рынке жилья по сравнению с четвертым кварталом 2015 года. По данным Удмуртстата, квадратный метр подешевел на 3,3%, до 44 тыс. руб. Также возросло количество сданных в эксплуатацию жилых объектов. За январь-март, по данным Удмуртстата, в Удмуртской Республике было сдано 202,1 тыс. кв. м. Это на 1,1% больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом объем индивидуального жилья, построенного в Удмуртии, уменьшился на 5,9% и составил 51,6 тыс. кв. м. Ожидается, что в 2016 году в эксплуатацию будет введено около 640 тыс. кв. м, для сравнения, в 2015 году в республике ввели 662,7 тыс. кв. м.

Эксперты отмечают, что в отличие от кризиса 2009 года восстановления рынка недвижимости не происходит. Более того, с большой вероятностью он и дальше будет сползать вниз по всем показателям.

Причины, увеличившие спрос в начале 2016 года, носят краткосрочный характер: ипотеку продлили, а валютные курсы стабилизировались. Однако это не радует девелоперов – все ждут, что после «оттепели» придут «заморозки», которые наступят сразу после майских праздников. Тем более что лето в секторе жилой недвижимости традиционно проходит под знаком снижения покупательской активности. И в этом году сезонный спад может проявиться более мощно. Локальный выброс спроса на квартиры в новостройках в начале 2016 года привел к тому, что те, кто имел возможность совершить покупки в течение первой половины года, сделали это единовременно. Спрос, который мог бы поддерживать рынок недвижимости в следующие месяцы, минимизировался. По прогнозам, уже в мае может наступить жесткая стагнация, которая сохранится до осени, а возможно, и до конца года. Уже в прошлом году на одного покупателя приходилось 20 продавцов, а чтобы рынок двигался, соотношение должно держаться на уровне 1:3.

– Понижение спроса не приведет к заморозке действующих строительных площадок, но новые проекты позволят себе вводить только те застройщики, у кого есть достаточный запас средств на случай малых продаж, – проясняет ситуацию директор ООО АН «Римский квадрат» Сергей Егоров.

Самый вероятный сценарий формирования ценовой политики на строительном рынке – остановка или даже снижение стоимости квадратного метра. Средняя цена строящейся 2-комнатной квартиры колеблется в пределах 44-47 тыс. рублей за кв. метр, удельная цена однокомнатных новостроек и квартир-студий незначительно растет, но их можно купить дешевле в периоды проведения акций и дисконтов от застройщиков – к примеру, в мае или летом, когда девелоперы вынужденно снижают цены на некоторые виды недвижимости.
Осенью этого года сезонного повышения цен ждать не стоит. Эксперты предполагают, что жилье может даже упасть на 10% от сегодняшней стоимости. Хотя существенного падения цен не произойдет ввиду роста себестоимости строительства.

– Повышать цены на новостройки сейчас рискованно, поскольку в связи с низкой доходностью населения такой шаг может кардинально изменить спрос на новые объекты, – отмечает Сергей Егоров. – При этом сильного снижения цен также ожидать не стоит – стоимость строительных материалов не снижается, а возрастает. Вероятнее всего, застройщики просто будут реже вводить в продажу новые объекты.
По прогнозам, рынок первичного жилья стабилизируется только ближе к 2018 году. К этому времени число новых проектов сократится до минимума, при этом значительно увеличится доля квартир, которые застройщики не смогли продать к моменту ввода дома в эксплуатацию. По факту, в 2018 году жители республики будут покупать то, что было построено в 2016-2017 годах.

Если серьезных улучшений в макроэкономике не наступит, то к 2019 году цены на новостройки достигнут самой низкой отметки. Ожидается, что в этот период объемы предложения на рынке недвижимости будут еще высокими, а платежеспособный спрос восстановиться не успеет. По данным Sberbank CIB, уже к началу текущего года доля населения со средним доходом, не имеющего сбережений, выросла на 41%. При этом на фоне увеличения расходов на проживание возможностей для роста новых накоплений не предвидится.

На фоне подорожания строительных услуг и материалов застройщики снижают себестоимость квартир за счет уменьшения площади. Статистика гласит, что сегодня на первичном рынке Удмуртии преобладают объекты эконом-класса малой площади с отделкой. Самые ликвидные из них – однокомнатные квартиры с отделкой площадью 30-35 кв. м и двухкомнатные квартиры с отделкой площадью 48-55 кв. м.
В сложившейся ситуации сектор недвижимости явно нуждается в поддержке государства, которому необходимо что-то придумать, чтобы поддержать либо население, либо застройщиков, а лучше – и тех и других. Председатель Правительства Удмуртии Виктор Савельев видит выход из ситуации в капремонте объектов: «Сегодня много разговоров о кризисе в строительном комплексе. Я считаю, что у строительных организаций назрела возможность переключиться на ремонт ветхого и аварийного жилья. В этом году мы потратим 700 млн рублей на капремонт многоквартирных домов в целом по республике, но львиная доля из этих средств будет направлена городу Ижевску. Это позволит поправить катастрофическую или кризисную ситуацию в строительном секторе».

Сложности застройщиков


В России наблюдается тенденция к увеличению числа девелоперов-банкротов. Участников рынка подводит существенно снизившийся объем инвестиций в основной капитал, высокий уровень закредитованности, возросшая на 8-10% стоимость строительных работ и отсутствие индексации по госзаказам. Сильнее всего экономический кризис в стране бьет по малому бизнесу. Маленькие компании, ведущие строительство 1-2 домов, борются сегодня с непогашенными финансовыми обязательствами. На строительную отрасль приходится около 16% неоплаченных долгов. Еще одна проблема заключается в нежелании заказчиков увеличивать затраты, несмотря на возросшую стоимость строительных работ. В первую очередь это касается государственных и муниципальных заказчиков.

Диана Чайникова

ТПО ЖКХ: Территория социальной значимости>>>


Комментировать




Александр Лапшин: "Пассажир может быть любым, а работник железнодорожного транспорта должен быть образцовым"

...

Игорь Бобылев: "Мы стремимся к развитию, совершенствованию и новаторству"

...

Владимир Красильников: "Господдержка должна быть на конкретный результат"

...

Михаил Мирошкин: "Мы непрерывно совершенствуем свою работу и предлагаем комплексные решения"

...

Яндекс.Метрика
www.izhevskinfo.ru
Купол
Полиграф
Пресс-Тайм
Управление Госэкспертизы
Разработка сайта - "Мифорс" / Дизайн-студия "Мухина"